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扩大房产税试点:价格高涨幅城市或中招

2013-05-31 作者:管理员

     近日,国务院批准并对外公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。发改委有关负责人也指出,现在正考虑择机扩大试点范围,今年会有具体动作。专家指出,中央和发改委此时提到房产税,有一定的支持道理,今年七八月份试点扩大的可能性很大。而截至4月,广州(楼盘)房价已连续5个月涨幅排名第一,如果政府坚持通过房产税来压制房价的思路,广州和深圳(楼盘)都有可能成为试点。  
征收范围:确定针对增量房屋
  国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。2008年以来,国务院在批转发改委关于深化经济体制改革的相关文件中,均提及房地产相关税收。综合历年的表述可发现,从2010年起,文件明确使用“逐步推进房产税改革”的说法,而此前的表述多为“深化房地产税制改革”,未明确提及房产税。
  业内人士表示,高层针对房产税的表态渐趋明确,说明房地产税制改革的思路逐渐明晰。尤其上海(楼盘)、重庆(楼盘)于2011年初启动房产税试点之后,推广该税种征收的大趋势日趋明朗。
  《意见》虽未明确房产税试点的时间表,但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。
  由于房产税是已有税种,不存在开征的法律障碍,但在房地产相关税种尚未整合的情况下,房产税的开征有凭空加税之嫌,导致一些业主的反对。
  权威人士表示,出于试点顺利落地的考虑,房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义:一是对增量住房进行征税,不会覆盖存量;二是在划定人均免征面积的基础上,对超出部分征税。
  目前,虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同,但“增量征收”将是普遍原则。湖南某地税务系统负责人表示,当地七八成的城市家庭拥有两套及以上房屋,如果向存量房开征房产税,将遭遇居民的反对。
  房价高涨幅城市或成试点
  两年多来,关于新增试点城市的传闻不断撩拨着公众的神经。前有湖南、湖北、广东等地的多个城市,后有南京(楼盘)、杭州(楼盘)和深圳等城市相继“被猜想”。
  有分析认为,在一线有了上海,二线有了重庆之后,下一轮房产税的试点可能是在三线和四线城市。预计今明两年,会在长沙(楼盘)、珠海(楼盘)或湘潭(楼盘)等城市进行试点。
  “如果中央政府真的把房产税当做地方政府的真正税源,不改动现有的分税制框架,还要增加地方政府的财力,那征收房产税跟房价高不高没什么关系,可能选择二三线城市。”中山(楼盘)大学岭南学院财政税务系主任林江认为。
  不同的声音认为,房产税扩大试点的范围主要方向是“一、二线房价较高的城市”。而据国家统计局4月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据,北京(楼盘)等一线城市依然领涨全国,其中广州房价已连续5个月涨幅排名第一。另外,新建商品住宅价格方面,广州和沈阳以2.1%的环比涨幅位居第一。
  “如果中央还是坚持通过房产税来压制房价,那就会从房价比较高的、过去一段时间涨得比较厉害的一线城市开始,包括广东的广州和深圳都有可能。因此如果房价继续涨,按照中央过去的思路,广州的可能性很大。”林江分析。
  刚需支撑房产税或推高房价
  2011年1月底,上海、重庆两地启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分,税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收,税率为0.5%-1.2%。
  从试点效果看,开征房产税增加了应税住房购买者的持有成本,一定程度上抑制了炒作心理,但最新的官方统计数据显示,今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%,重庆则分别上涨1.1%和5.6%。
  “如果是为了打击房价,并没有充足的证据证明,房价和房产税有很大的关系,尤其是在上海和重庆的两个试点,并没有取得使房价下跌的成效。”林江说,“房产税推出的初始阶段,对房价有压抑作用。由于房产税政策配合其他限购、限贷、限价等手段,对市场造成一个心理调整期,会影响购房的积极性。但城镇化建设的推进使房价得到刚性支撑,尤其是北、上、广、深等大城市,其土地资源供应是有限的,在刚需既定的情况下,已经交了房产税,或预期要交房产税的出售者,会将已交或预期要交的房产税叠加到房价上去,使房价更高。”
  短期难代替土地金
  从全球范围来看,房产税是许多国家地方政府的重要税源;而且,只要是实施分税制的国家,房产税大多都由地方政府“独享”。比如,在美国,物业税约占地方政府财政收入的30%;在英国,住房财产税是地方政府重要的收入来源,其历史可追溯到1601年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的家庭税。
  对于房产税,不少人抱以另一种期待:希望其能逐渐取代“土地财政”。但眼下这显然还只是一种愿望。
  近年来,不少城市对土地出让金收入依赖度居高不下,个别年份,比如2010年,一些城市的卖地收入甚至远远超过财政收入。但房产税收了多少?重庆曾披露“试点启动后10个月内主城区征税金额超过9000万元”,上海至去年认定的应税住房约为3万套,其征税金额也不是一个大数字。
  因此,“房产税代替地方土地金”的思路,可以在长远目标中进行设计,但绝不是短时间可达到的。
  专家还建议,开征房产税同时,要把住房交易环节的税负降下来,应“征减结合”甚至“以征促减”,不要增加社会负担。

 

 

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