市场快报

去年武汉楼市成交量创新高 房价走势稳中有升

2013-01-14 作者:管理员

    量大价稳
    2012年武汉开盘个数累计364个,较2011年增加42个,共计推出8.3万套房源。2012年第四季度,武汉楼市各月成交量均在1.2万套以上,成交均价环比出现小幅上涨。但全年均价反而较  2011年略有下降,月均保持在6400元/平方米以下,环比涨跌幅均未超过5%。
    刚需强劲
    90㎡以下户型占总销量42%
    90㎡至120㎡户型占总销量38%
    结婚用房、自己无房等刚性需求合计59%
    改善用房23%
    各方抢滩
    2012年武汉土地供应总面积1704万平方米,同比增加22.21%,二环以内城中村基本已经出让完毕。12家品牌房企在汉拿地约占总量的15%。
    踌躇大半年,看中的楼盘,却从6580元/平一路涨到7600元,30岁的市民李光终于决定放弃。“房价涨了,最好的买房机会过去了。”这是他的判断。
    昨日,武汉市房管局公布了2012年全年的武房指数报告,武汉住房均价从去年1月份的6352元,小幅上涨到去年12月的6469元,一年上涨117元。
    2012年,武汉新建住宅成交量达到134953套,创下历史最高点,房价也随之一路上涨,让武汉不少网友发帖认为“最佳购房时机”已经消失了。
    购房者的故事:
    价格一路上涨让他放弃购房
    李光从2011年开始,就准备购入自己的第一套房产。“南湖片区,90平方米左右,月供4000元左右。”这是他对房子的主要诉求。
   “2011年开始限购、限贷,我觉得这是最严厉的调控措施,房价一定会降下去。”李光告诉记者,他第一次看盘是在2012年4月,当时恒安路一个新开盘的项目,均价才6580元,比周边楼盘价格都低,似乎已印证他的判断。
    当时,李光并没有马上下手,因为这个价格距离他的心理价位“6000元”还有差距。于是,他把手机号留给了销售员,告之对方如果房价发生变化,就第一时间短信告诉他。
    4月底的时候,李光果然接到了短信,但并不是预想中的降价而是涨价,此时均价已变为6750元。从5月初到8月中旬,他一连又接到该楼盘4条短信,楼盘均价从6750元变成7000元,再变成7200元、7500元,最终定格在7600元。
    官方表态变化:
    从“稳中有降”到“稳中有升”
    武汉市房管局对房价的表态,也在变化。去年1季度,房管局认为房价“稳中有降”,但到4季度已是“稳中有升”。
    2012年度武房指数显示,去年1季度,武汉房价为6327元,2季度为6315元、3季度为6337元、4季度为6403元。如果对比去年12月和1月的房价,这一年房价涨了117元。虽然呈现上涨的态势,但幅度并不大。
    不过根据中指院(华中)研究副总监李国政的调查,去年房价的稳定,一定程度得益于保障房。“去年,各种保障房已占住宅成交量的14%左右,保障房均价仅3097元/平方米,剔除保障房,武汉房价已接近7000元。”李国政认为,保障房拉低武均价400—500元。
    此外,由于中心城区房价较高,武汉人置业“郊区化”已比较明显,以去年4季度为例,6个远城区的成交量已接近全市成交量的40%。远城区中,价格最低的新洲仅3112元,这也拉低了全市均价。不过以东西湖为例,4季度房价已经达到6186元,环比涨幅高达17%!
    市民越涨越买?
    “加量不加价”仍是主流
    房价虽然出现上涨势头,但去年武汉住宅成交量却创下历史新高。武房指数显示,全年武汉共成交新建住宅达到134953套。
    在成交量创新高的背后,是巨大的供应量。去年全年,武汉累计向市场供应149385套新房。扣除已销售的,新增库存1.4万套。虽然全年仍呈现“供大于求”的局面,但到第4季度,武汉供应新房仅2.7万套,销量却超过4万套,武汉已进入“去库存”阶段。
    “武汉去年第4季度需求大于供应,并不代表就是房价上涨信号。”李国政认为,去年武汉各月度房价环比涨跌幅均未超过5%,房价仍控制在6500元以内。价格的稳定,得益于市场供应充足,新盘低价入市普遍,如汉阳2环线7000多元的项目、南湖和后湖6000多元的项目,不断进入市场。“正是开发商加量不加价的策略得到市场认可,成交才创出新高。”
  “便宜”才是王道
    最佳购房时机依旧会有
    实际上,从2012年武汉人的购房倾向上看,要吸引武汉人买房,“便宜”才是王道。
    武房指数显示,以4季度为例,价位在7000~10000元的商品住房,成交占比达到32.35%;其次是5000-5700元的商品住房,成交占比达25.51%,两者合计占比接近60%。而武汉2012年销量前十的楼盘,有9个项目均价低于8000元。同时,武汉人买房“认牌子”的现象去年也越来越明显。武汉排名前20的开发商,全是国内及本地知名开发商,其开发项目在武汉市场占有率已接近50%。
    而正是“认牌子”和偏好“合理价格”的两大特征,可能让武汉买房“最佳时机”再现。
    “相比对单个项目盈利的关注,大型开发商更关注的是资金周转和项目滚动开发。”武汉一开发商认为,一些小开发商2—3年才做一个项目,价格不到位宁肯不卖,但一些大型开发商,往往同时开发3—9个项目,资金回笼速度更重要。如果市场需求仍集中于刚需,而价格又是其选房的第一要素,那么开发商要实现快速回笼资金,只能平价销售。正因如此,那些大型开发商,在一个片区最新开盘的项目,依旧会选择“低价开门”策略,购房者多关注这类纯新房项目,或许仍会淘到“便宜房”。

 

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